郑州专业投资担保纠纷律师
13838196618
您当前位置: 首页 律师文集 房产担保
文章列表

房产担保借款纷争

2016年11月30日  郑州专业投资担保纠纷律师   http://www.lsdbjflaw.com/

  家住南宁市西乡塘区的黄某想做生意却苦于无资金,于是便与朋友田某商议借钱。在电信部门工作的田某爽快地答应了。

  2005年3月28日,黄某和田某签订了一份《抵押借款合同》,约定黄某向田某借款40500元,借款期限为2005年3月28日至2006年3月28日,黄某用父亲的房屋作为抵押担保,并于合同签订后3天内,到南宁市房地产管理局办理抵押登记手续;借款利率按照中国人民银行同期存款利率计算,黄某须按合同规定还本付息,否则田某有权处置抵押物。

  当时,黄某出具了他父亲同意将房屋产权证交由黄某全权处理的《授权委托书》,而且还将房产证原件交给了田某,田某便放心地将40500元借给了黄某。

  不料,还款到期限后,黄某没有按合同约定还钱,在偿还了田某1800元后就说再也还不起钱了,还说用作抵押的房产证,他父亲只有一半的产权房屋。

  儿子不还债 父子同坐被告席

  田某想:如果抵押的房屋,黄某的父亲只有一半的房屋产权,就不可能以变卖房产的方式追回黄某的借款。这黄某明明是以欺诈的方式借钱,而且黄某的父亲明知房产证是半产权,还授权给儿子作借款担保,这两父子都骗了我!于是,今年4月7日 ,田某诉至南宁市西乡塘人民法院,请求判令黄某偿还38700元借款及利息,黄某的父亲承担连带清偿责任。

  然而,黄某却说他只向田某借了30000元,并且双方口头约定利息为10500元,所以《抵押借款合同》中所写的借款金额已包含本息共计40500元。而《抵押借款合同》是田某从网上下载下来使用的,许多约定与双方口头约定有矛盾。

  更令田某惊讶的是,黄某说授权委托书其实是他伪造的,他父亲并不知道他向田某抵押借款的事,抵押合同也未在房产部门办理抵押登记。黄某称,他也是在与田某签订了《抵押借款合同》后才知道父亲对房产只享有半产权,不能办理抵押登记,所以房屋抵押一直没有办理登记手续,他并没有蓄意欺诈田某。

  黄某的父亲表示,愿意偿还田某的借款30000元及10500元利息(利息按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付),但鉴于黄某目前处于无业状况,没有经济来源,家庭也比较贫困,因此,请求田某宽限还款的时间。

  担保有过错 父代子担一半责

  法院审理后认为,从黄某亲笔签字确认的《抵押借款合同》及还款记录,均证明黄某向田某借了40500元,虽然黄某主张他实际借款金额只有30000元,其余10500元是利息,但他未能提供证据予以证实,因此法院对黄某向田某借款40500元的事实予以确认。

  2006年3月28日,当黄某与田某约定的借款期限已满时,黄某仅归还田某1800元,余款38700元至今未还,依照《中华人民共和国合同法》第206条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还,贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”的规定,田某请求黄某归还借款38700元的要求于法有据,法院予以支持。

  依照《中华人民共和国合同法》第205条“借款人应当按照约定的期限支付利息”的规定,田某与黄某在借款合同中约定借款利息按中国人民银行同期存款利率计付,田某主张按中国人民银行同期贷款利率计付,黄某亦表示同意,故法院予以确认。据此,黄某应支付给田某借款利息(以借款38700为基数,从2005年3月28日至本案生效判决规定的履行期限最后一日止,按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付)。

  黄某主张《授权委托书》中其父亲的签名并非是父亲本人所签的主张,因没有提供有效证据证实,法院不予采信。黄某的父亲出具《委托书》,同意将房屋产权证交由黄某全权处理。田某与黄某签订的《抵押借款合同》约定黄某以父亲的房产作为借款的抵押担保,故田某与黄某父子之间形成了抵押合同关系,田某是抵押权人,黄某父亲是抵押人,黄某本人是债务人。但因抵押合同未依法办理登记而不生效。但过错在于黄某父子,田某没有过错,因此,按有关规定,对于黄某不能清偿的义务,其父亲应当承担50%的清偿责任。

  9月14日,西乡塘区法院依法判决黄某偿还田某38700元本金和借款利息,黄某的父亲应该在黄某不能清偿上述债务的范围内,承担50%的赔偿责任。

  法官说法

  抵押合同无效如何担责

  抵押,是指债务人或者第三人不转移对其合法所有财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。

  根据《中华人民共和国担保法》规定,抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。以城市房地产作为抵押物,应当到房产管理部门依法办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。因此,用城市内的房屋作抵押而未办理抵押登记的,抵押合同依法不生效。本案中,黄某与田某签订《抵押借款合同》,约定用黄某父亲的房屋作借款抵押,但因未到房地产管理部门办理抵押登记,抵押合同无效。

  但抵押合同无效后该如何处理?从借款抵押合同看,应分为两个合同,即借款合同和抵押合同,前者为主合同,后者为从合同。借款合同依法有效,债务人应当依法履行债务。在抵押合同无效时,担保人是否承担担保责任或是赔偿责任?对此,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第7条规定:“主合同有效而担保合同无效,债权人无过错的,担保人与债务人对主合同债权人的经济损失,承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”因此,担保人承担的是民事赔偿责任,而非抵押担保责任,其责任范围不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。

  本案中,黄某的父亲明知儿子用自己仅有一半产权的房屋用于借款抵押,仍然全权委托儿子办理抵押,应视为委托黄某签订抵押合同,但因黄某的父亲仅有一半房屋产权,按规定不能办理房屋抵押登记手续,故黄某的父亲对抵押合同无效负有过错,对由此产生的法律后果应承担相应的责任。而黄某与田某签订了房屋抵押合同后,并没有按照合同的约定和法律的规定办理抵押登记手续,双方均有过错。故黄某的父亲作为担保人,依法对债权人田某的经济损失承担二分之一的赔偿责任。如果黄某的父亲向债权人田某承担赔偿责任后,依法可以向黄某追偿。


文章来源: 郑州专业投资担保纠纷律师
律师: 刘赛 [金水区]
河南国银律师事务所
联系电话:13838196618


您可能对以下文章也会感兴趣
  • 1.什么是房产抵押?
  • 2.关于房产作担保的无效情形
  • 3.公积金贷款的抵押、质押和担保是如何规定的?
  • 4.房产作担保
  • 5.房产抵押
  • 13838196618
    官方微网站
    电话:
    Q Q:562279618
    联系信箱:562279618@qq.com
    地址:郑州市金水区经三路32号财富广场3号楼19层
    首页 - 关于我们 - 专长领域 - 律师文集 - 相册影集 - 案件委托 - 人才招聘 - 法律咨询 - 联系方式 - 友情链接 - 网站地图